房价什么条件下会大跌

作者:易秋霖    来源:《经济学家茶座》2012年第2辑

  前不久,与几位朋友在一起聊天,主题是房价,其中涉及了与房价相关的许多问题。以下是这次聊天的主要内容,“友”代表朋友,“易”代表本人。聊天是从目前人们普遍关心的房价是否会跌这个话题开始的。

  友:现在大家都很关心房价会不会大跌。

  易:不会大跌。短期会出现小幅下跌,但意义不大,比如跌3%~5%,过段时间,比如两三个月后又上来了。这样的下跌对于目前的高房价而言意义不大。

  友:为什么不会大跌?

  易:根本原因是需求大于供给。

  友:2011年中央政府要求各地大量建保障房,也许房价2012年就会大跌。

  易:不要指望保障房会导致房价大跌。一是因为保障房数量有限,与商品房加起来也难以满足目前的市场需求;二是因为保障房价格便宜,许多人就会动用权力、关系去占有,使本来就供不应求的保障房更加稀缺。最后大量的人还是不得不去买商品房。

  友:既然供不应求,政府就应该增加保障房供应。

  易:是的。但是地方政府其实是不愿意建保障房的,因为不仅无利可图,而且还要往里赔钱。

  友:政府是在做买卖吗?

  易:实质是一样的。地方政府搞征地、拆迁,然后卖地,这一征一卖就有很大一笔净收入。与其他商品交易不同的是,地方政府可以强制拆迁,有强买的权力,且价格由地方政府说了算。

  友:为了降低房价,地方政府做些亏本买卖也是值得的,毕竟是有利于当地老百姓的。

  易:很难。因为这10多年来,各地政府靠卖地、征收房地产交易税,使财政收入维持了高速增长,有的城市这部分收入占财政收入的50%以上。现在你要它放弃或大幅减少这部分收入,结果是财政收入不增反降,它如何向上级交代?

  友:那就应该降低财政收入增长指标,不要给地方政府太大的压力。

  易:谈何容易。十几年了,中国的财政收入一直在高速增长,这成为政府最重要的政绩之一。财政收入多了,许多事情也就好办了。增速一旦降下来,或者不增反降,许多事情都办不了。政府也像我们个人,办每一件事都是要花钱的,由穷到富易,由富到穷难。所以,即使上级给它降指标,地方政府也不会降。做所有的事都要靠财政收入,而卖地、征房地产交易税,就是最主要的财政收入来源。

  友:刚才说到保障房中的以权谋私,有人说因为存在以权谋私,所以不应该建保障房,这其实也是错误的,毕竟以权谋私的部分不占多数。

  易:不一定。有些地方可能占少数,有的地方可能占比不小,尤其在一些小城市,“山高皇帝远”,官员不按规矩办事,加上官员多,保障房少,这些官员一旦看上了,可能很大一部分就被占有了。

  友:没有法律保障,保障房难保。

  易:确实如此。有了法律也不一定就有保障。中国的许多事情之所以难办,分析到最后都是一个原因:法律制度不起作用。相对于经济体系,还有其他体系比如医疗体系、教育体系来说,法律体系是它们的外生条件,也就是说,法律是否起作用不是经济体系、医疗体系、教育体系中的人可以决定的。而外生条件又是解决经济、医疗、教育等体系中的内生问题的必要条件,在外生的法律问题得不到很好的解决的情况下,经济等内生问题就不可能得到很好的解决。这种外生、内生的关系是分析所有社会现象的方法。

  友:有些人还没有意识到这种关系。

  易:关键是管理部门的人必须知道这一点,否则就会出错,就会好心办了坏事,保障房就是如此。许多人总是说国外、香港的保障房很成功,所以我们也应该搞。但是他们没看到,中国的外生条件不一样,也就是法律制度起作用的程度有限,结果是应该保障的人没有得到保障,不该保障的人反而得到了保障,这就是好心办了坏事。中国的股市搞不好,也与外生条件不具备有关。

  友:但是,法治问题短期内难以解决。

  易:比房价问题还难解决,需要更长的时间。但是,也不是说一定要等到法律问题解决了再来解决房价问题。刚才说了,是因为保障房便宜,官员或与官员有关系的人可以不受法律的约束去占有。如果放弃保障房,就不存在以权谋私的问题了,尤其在那些保障房被有权人占有的比例较高的地方,更应该放弃保障房建设。

  友:那怎么解决那些地方低收入老百姓的住房问题?

  易:政府可以不建保障房,但是应该大量出让、拍卖土地,供开发商建大量的商品房,使商品房供应量至少应该等于或略多于市场需求,到时候房价自然会降下来。这样,地方政府不仅可以获得土地出让收入,有利可图,又避免了以权谋私的问题。当然,大量出让土地会使土地价格比过去大幅下降,政府从单位土地面积中获得的收入会比过去低,但是,比建保障房来说要划算得多,因为建保障房政府不仅无利可图,甚至还得倒贴钱。比如建廉租房,廉租房建好后以很低的租金租出去,到房子报废时也收不回成本。

  友:大量出让土地的话,会与相关政策不符。不是说18亿亩耕地“这根红线”不能突破吗?

  易:想降低房价,又不想增加土地供应,房子建到哪里去?建高些是可以增加供应量,但毕竟高度也是有限的。其实,18亿亩耕地“这根红线”没有必要死守。当时划这根红线是为了保证粮食供应,可是,中国这30年来一直不缺粮,总人口在增加,粮食总需求却在减少,因为人均消费减少了。所以,对这个问题应该动态地看。现在很多地方土地撂荒,没人耕种,又不让用来建房子。一面是房子太稀缺,一面是土地在浪费。

  友:即使大量增加土地供应,但是开发商不一定马上建成房子,而是囤着,等房价上涨了再说。囤房囤地是开发商获取暴利的惯用伎俩。

  易:这个责任不在开发商,而在政府。其实,早有规定,土地出让后,一定时间内比如一年之内必须开工。但是,地方政府相关部门并未严格执行。至于原因,不排除相关部门默许开发商这样做。政府还可以增加规定:土地出让后两年或三年之内必须完成建房并全部销售,否则政府可以收回。但是,有了规定一定要严格执行,不能形同虚设。

  友:这又回到前面说的“法治问题”了。

  易:是的。但是,市场其实可以在很大程度上弥补法律不健全的缺陷,就是通过市场竞争。如果政府每年持续地保证大量增加土地供应量,并且使供应量至少能满足市场需求或略多于市场需求,则开发商囤地囤房数年的后果是卖不出去,或被迫降价,开发商意识到这一点后就不敢囤地囤房了,因为手中有地有房的开发商不止你一家,在供过于求时你就会与其他开发商形成竞争关系。

  友:许多人骂开发商,说他们获得了暴利,是房价上涨的罪魁祸首。

  易:这一两年骂得少了,以前几乎所有人都将高房价归咎于开发商,这是没道理的。开发商只要合法合规地建房卖房,他将房价定多高都没错,更没罪。你嫌高了可以不买,大家都嫌高可以都不买,房价就一定会降下来。开发商之所以定高价,是因为有人买得起,有人愿意买。

  友:许多人认为投资商是房价上涨的主要原因。如果是的话,针对他们设立房产税,让他们每年交税,这样他们就不会买那么多房了。这样不是可以降低房价吗?

  易:投资商并不是房价上涨的最终原因,自住需求才是。过去人们总是将房价上涨归咎于开发商,后来将原因不仅归咎于开发商,还归咎于投机商即投资商,因为投资商只买不住,增加了需求,导致房价上涨。我一直不同意这种观点。我认为,地方政府是最主要的原因,开发商、投资商只是次要原因。因为在中国,土地是地方政府掌握的,政府有权决定是否增加土地供应。住房需求增加,土地量不增加或者赶不上需求的增加,房价必然上涨。严格地说,开发商、投资商只是在短期内看会成为房价上涨的原因,从长期看,并不是根本原因。投资商买房,比如买两套、三套或更多套,虽然自己不住,但是多数甚至全部会用来出租,等到价格上涨了他可能卖出去。出租的话就满足了租房人的需求,使想租房的人有房可租,否则这些人只能去买房,所以,投资商买来供出租的房屋并没有额外增加市场的需求。当然,也有一些房没有出租,但比例不大,尤其在大城市比例很小。这部分房屋空着,等到房价上涨到他满意的程度,比如过了三年,才会卖出去。三年前他买房时增加了市场需求,是房价上涨的因素,但还要看他卖房时对市场供应量的影响。将三年期完整地看,则有没有投资商均不会对市场供求关系有实质性影响,对房价也就没有实质影响。所以,政府如果针对投资商开征房产税,即使会导致他们不再投资购房或减少投资购房,从长期看其实对房价不会有实质性影响。

  而且,即使短期有影响,也不会像想象的那么大,因为投资购房的比例并不是人们想象的那么高。至于有多大比例,政府也拿不出数据。我倒是专门去中介市场调查过,时间在2010年4月,即北京市限制外地人购房之前。我问了5个中介门市部,我的问题是:一、到你们这里买房的人,有多大比例是用来自住,多大比例是用来投资?二、投资买房的人,买了房后出租的比例有多大?这5个中介的回答差不多,自住的比例是70%~80%;投资的比例是20%~30%,买房后用于出租的比例超过一半。也就是说,卖出去的100套房,有20~30套是投资商买的,这20~30套中有10套左右是空着的,其余都出租了。当然,投资商也不会永远让房子闲置,早晚要卖出去。这个数据不一定能代表市场的整体情况,但是可以作为参考。

  限制投资购房还会有一个副作用。如果政府针对投资商出台房产税,可供出租的房子的数量增加得更慢了,投资商必然会提高租金,租房人的负担就会增加。

  友:中国的房价是不是不可能大跌了?

  易:在北京、上海、广州、深圳这样的大城市,均价小幅下降,比如下降5%~10%是可能的,但是30%、50%以上的下跌不可能。下降50%的话,北京的均价就是1万元左右,这不可能。但是,有两种情况会导致中国的房价出现30%以上的大跌:一是中国遇到了严重的经济危机,导致大量企业倒闭,失业率大幅上升,各种需求大幅下降,那时候人们首先关心的不是买房而是吃饭,住房需求就会大降,房价也就会大跌。二是各地政府大量增加土地供应,比如每年增加50%甚至每年成倍增加,连续三年以上,同时要求拿到土地的开发商在限定时间内开建、封顶、销售完,还要限制本地人和外地人的购房数量,这样必然会导致供给大于需求,使房价大幅下跌。但是,出现这两种情况的可能性都太小,几乎是不可能的。

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