王二家的空房和空置率的解读

　　王二有3个儿子，一大家子都住在同一个屋檐下，很是热闹，也很让村里人羡慕。转眼间，儿子们都到了谈婚论嫁的年纪，也都有了对象。老大准备明年结婚，老二、老三选了后年。要结婚就得有房，王二决定一家人这就忙起来，今年先把老大结婚的房盖了，明年再盖老二和老三的。

　　经过挥汗如雨的几个月后，老大的新房终于盖好了，就在王二房子的边上。因为婚事要等到明年，老大还是继续和父母兄弟住在一起，新房则空在那里。到了晚上，路过王家，一边的房子灯火通明，另一边却黑灯瞎火。年底，村里的干部来登记，王二实话实说，新房已经盖好，但是还没住人。干部二话没说，在空置率一栏写下了50%。

　　到了第二年，老大如期举行了婚礼并住进了新房。这一年，王家又盖了两幢房子，一幢给老二，一幢给老三。和老大一样，老二、老三在结婚之前还是继续和父母住在一起。结果到了晚上，王家的4幢房子里，总是两幢亮灯，两幢没亮灯。到了年末一登记，王家房子的空置率继续是50%。

　　到了第三年，王二决定和儿子们住在一起。大儿子那时已经带着全家去外地打工了，王二就在老二和老三家轮流住着，王二的老房和老大的房子则空在那里。到了晚上，王家的房子还是两幢亮灯，两幢没亮灯。到了一年一度空置率统计的时候，王二家房子的空置率连续三年保持50%。

　　进入第四年，王二觉得家里空着那么多房子挺浪费的。说来也巧，经常有外村人来问王二房子卖不卖。那些人看起来都挺有钱的，口气也挺大：“你开个价吧，只要你愿意卖就成。”王二后来觉得价钱合适，就把自己的老房和老大的房子卖给外村人了。卖了之后，也没见那些外村人来住过。一到晚上，王家的房子继续是半边亮着灯，已经卖出去的那半边黑着灯。这一年统计空置率的时候，王家房子的空置率变成了0，因为王家已经没有空房了。不过问题是，真实的空置率并没有变化——王家原来的4幢房子里，继续还是一半有人住，一半没人住。

　　如果一个外人不知道王二家里发生的这些事情，而只是从远处数黑灯的房子，那得到的印象会是王家房子的空置率连续4年都是50%。性急的人也许会立刻下结论：王家的房子严重过剩。只是，同样的统计数字背后的故事却是不一样的。

　　这几年，各种关于严肃调查住房空置率的呼声越来越高，国家统计局也表示要利用人口普查的机会进行空置率的调查，这些都是非常正面的事情，早就应该做了。只是无论最后调查出来的空置率是多少，在解读空置率是高还是低的时候，都必须谨慎再谨慎，正如前面王二的例子，同样的空置率，背后的原因却极不相同。

　　在一个买房、租房的主要目的就是用来居住的社会里，空置率可以大致反映住房供给和需求的相对多少。由于人口流动性和其他制度性因素（比如说是否存在价格管制，交易成本是否合理），供给和需求相对平衡所对应的空置率也不会是0，一个经济社会里的房子总要有一些冗余度。在这种情况下，如果空置率高于正常的冗余度，那反映的也许就是住房在当前的价格下存在过度供给。王家的房子在第三年的空置率就有点类似这种情形：王家其实只需要两幢房子，但是王家有4幢房子。这时50%的空置率反映的就是住房的过剩。

　　当买房不只是为满足当前居住的需要，同时还有投资用途的时候，空置率和住房供给是否过剩的边界就开始变得模糊。从住房资源有效分配的角度说，投资购房造成的空置率上升是对资源很大的浪费，并反映了分配的问题——有人住不起房子，有人买了房子却空着。但从严格的供给需求的角度看，并没有清晰的界限来认定，买房自住是需求，而买房投资就不是需求。没错，买房自住也许是一种更稳定的需求，从宏观稳定的角度说，也许是一种蕴含风险更小的需求；而投资购房可能存在巨大的波动，并会通过推高房价对普通老百姓造成负面的影响，也可能蕴藏着更大的金融风险。因此，从政策的角度说，抑制投资性购房的需求存在合理性。但这些并没有否认投资性需求也是需求。这种情况就像王二家的房子在第四年的情况。从住人的角度说，确实空着两幢房，存在浪费，这和第三年的时候一样。但如果立刻就从这里跳到住房供大于求这样一个结论，恐怕就有点太快了。结合中国金融体系的现状，投资性的购房需求可能会在很长时间里都相当强劲，只是这样的“投资”对整个社会而言，是一种很缺乏效率的投资。

　　而对于仍然处于转型过程中、城市化进程正在快速推进的中国，空置率更应该放在一个动态的视角下观察才合理。一个卖车的，如果在卖车的黄金季节之前大量进车，造成了库存率上升，这样的库存率上升是自然的，因为很快就会被消化掉。而如果过了卖车的黄金季节，库存率仍然很高，那他恐怕就要开始睡不着觉了。王二家的房子，头两年的空置率也是50%，但应该没有人会觉得那样的空置率需要担心，因为这些空置的房子是为未来的需求准备的。中国的城市化进程还远未结束，从宏观角度看，城市住房空置率偏高和没有结构性过剩的现象在中国有同时存在的可能性。或者换一个角度说，处于城市化进程中的中国，其正常的空置率会高于那些成熟经济体的空置率。这就像北京的环路，四环路在2001年全线修通的时候，整个路上空荡荡的。但如果在那时就下结论说四环路修得太超前，那眼光怕是太静态了。

　　中国空置住房的背后，恐怕上面几种成分都包含，还有不少这里没有谈到的情况，比如说中国的人口结构和人口的空间分布。这些因素的相对重要性也会随着时间的推移而变化，而且可能会变化得很快。这就要求对空置率的解读不能仅仅停留在表面的数字上，更应该仔细分析背后的原因。